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清王朝统治时期，贵族、官僚、缙绅，仍然是特权地主。但是，他们的特权地位，视明代已有所削弱，商人的势力，则随着商品、货币经济的扩大而有所增长。山西的票商，两淮的盐商，广东的行商，福建的海商以及安徽的徽州商人，江苏的洞庭商人等等，都已形成资本以万计的商人集团。这些大商人挟其雄厚的经济实力，对土地进行大量的兼并。在乾隆时期，已经引起广泛的注意。乾隆五年（一七四○），兵科给事中胡定说：“近日富商巨贾，挟其重资，多买田地，或数十顷，或数百顷。……每岁所入盈千万石。”乾隆三十八年（一七七三），山西巡抚觉罗巴延也说：山西“浑源、榆次二县，向系富商大贾，不事田产”，今则“多置土地”。乾隆五十一年（一七八六），河南巡抚毕沅则说：“豫省连岁不登，凡有恒产之家，往往变卖糊口”，而“山西等处富户，闻风赴豫，举放利债，借此准折地亩”。这里的富户，指的也是富商大贾。这三个人的话，当然不能证明这些富商大贾在乾隆时期才开始兼并土地，但是，乾隆时期，这种兼并土地的活动已达到了一个相当的程度，以致引起人们广泛的注意。
商人兼并土地，就其数量而言，似乎不及官僚。但是他们却十分活跃，他们手中的资金，有较大的流动性，哪里出现兼并土地的机会，他们就会闻风而至。许多史料反映：山西商人远至河南兼并土地，徽州商人到苏北购买土地，广东商人到广西购买土地，……。在山东、山西等十三省中，都存在“以彼邑民人置买此邑地亩”的大量事实。单是山东一省，就有六十一县之多。
由于商人资本有较大的流动性，兼并土地的商人，就能在农民遭受灾荒饥饿时，压价收买土地。乾隆五十年（一七八五），山东、江苏、安徽、湖北等省发生旱灾，聚集在扬州、汉口、徽州的盐商，就纷纷盘算“越境买产”以图利。嘉庆十九年（一八一四）前，直隶南部三十余县连年灾荒，外来商贾就“利其（指土地）价贱，广为收买”。上述山西商人跑到河南购买土地，也是利用对方的“贱价准卖”。毫无疑问，这种兼并土地的方式，给农民带来双重的灾难。
在商人兼并土地的过程中，高利贷是一个有力的工具。所谓“称贷者其息恒一岁而子为其母，故多并兼之家”。（《清朝经世文编》卷三十六，李兆洛《风台县志·论食货》）。兼并土地的商人，或者在青黄不接，粮价高涨之时，贷粮折价于缺粮的农民，收取高利，剥削农民到破家荡产，然后“折收田、房”，达到兼并农民土地的目的。或者接受农民典当土地，通过典当、找凑，到最后卖断，使高利贷发挥巨大的作用。上述在河南“举放利债，借此准折地亩”的山西商人，就是通过高利贷兼并土地的典型。在福建农村的土地买卖中，存在着大量的典卖土地的事例。在江苏，甚至有一种“典多于田”的地主，典当利息既是他的主要收入，又是他兼并土地的主要手段。
通过高利贷的方式兼并土地，并不限于商人。官僚地主乃至一般地主，也常常是敲剥农民的高利贷者。前面提到的大官僚高士奇、徐乾学以及和热耍纪庇涤胁簧俚逼袒蛞拧Ｈ嗣浅啤笆看蠓蛐抑凶岸噬崆筇铮唐渖险摺保胺耪匀ㄗ幽钢保凇坝闳庀缜狈矫妫蚴恰暗蹲断嗑骸薄Ｕ饫锏乃健笆看蠓颉保还枪倭诺刂鞯谋鸷拧Ｋ淙蝗绱耍诟呃娌⑼恋氐幕疃校倘巳允且桓鲋匾慕巧庵旨娌⒌姆绞剑┟翊此氐目嗄眩呛廖抟晌实摹�
（三）租佃关系
一、旗地和佃仆制中的主佃关系
旗地是满族社会由奴隶制向封建制转化的过渡时期所特有的土地占有形式。包括皇庄在内的旗地，在清王朝入关以前，就已经通过战争和其他掠夺土地的方法，在辽东开始建立。清王朝定都北京以后，又在京畿地区，通过政治暴力，先后进行三次大规模的圈地。在清初全国五百五十万顷耕地中，旗地占十七万顷到二十万顷左右，约当全国耕地的三十分之一。
关于旗地的发展变化，前节已有论述（见本书第九册）。这里再就旗地的租佃关系，略作说明。
旗地上的直接生产者，主要是被称为“壮丁”①的农奴。他们或者是战争中的俘虏，或者是被迫充当满洲贵族奴仆的劳动人民。在属于皇室私产的皇庄中，它的组织形式是：每十名壮丁为一庄，设庄头一人，领地七百二十亩，牛六至八头，并量给房屋、器皿、衣服、口粮和田种。各庄应交租额，由庄头负责承总。在顺治初年的盛京皇庄中，每庄一年纳粮三百六十仓石，此外，还要上交大量饲草、猪、鸭、鹅、蛋等物。单是饲草，①清代文献中的“壮丁”，有种种不同的涵义。此处专指旗地上的直接生产者。一个头等粮庄，一年要交一万四千束，折价合粮二百八十仓石，几乎相当正粮的百分之八十。实物之外，还有各种繁重的劳役，既有临时的劳役，又有长年的劳役；既有庄田的生产劳役，又有地主的家内劳役，所有这些，无一不落在壮丁的身上。
编制在皇庄和一般旗地上的壮丁，在法律上和实际生活中，都处于奴仆的地位。皇庄的壮丁，是皇室的世袭奴仆。一般旗地上的壮丁，则被称为“屯居旗下家奴”，也就是庄田地主的奴仆。清律中有关奴婢的律文，对他们统统有效。这些奴隶们，可以任意鞭打捶辱，可以转移赠送，甚至出卖，而且壮丁的买卖，和土地的买卖无关，他们不是随土地的出卖一同转让，而且作为主人的财产单独出卖。他们的身份，具有浓厚的奴隶色彩。他们没有人身的自由，没有脱籍的自由，甚至根本没有独立户藉，只能附属在主人户下。（《清朝文献通考》卷二十）他们虽然被分配到一些土地，但这些土地的典卖，“悉由本主自便”，壮丁无权出典出卖（《大清会典事例》卷一六○）。
由此可见，皇庄和一般旗地上的壮丁，虽然有一点独立的经济，但他们所受的剥削和奴役，他们的身份和社会地位，同奴隶制下的奴隶所差无几。
从明王朝遗留下来的佃仆制，存在于安徽、河南、江西、浙江、福建、广东、湖南、湖北以及云南、贵州等省的一些地区，而以安徽南部的徽州、宁国、池州，较为突出。
佃仆大抵都是一无所有的劳动者。这些被称为“种主田、住主屋、葬主山”的世袭奴仆，在佃仆关系建立之初，就要向地主出具两张文约：一张是佃种田亩、山场，交纳地租数量的“租佃文约”；一张则是明确隶属关系、保证子孙永远服役的“应主文约”。他不但“种主地”、“住主屋”，而且包括耕畜、农具、种籽以及口粮在内的全部“工本”，也要向地主告贷。他耕种田地、山场，要自负盈亏，但却无权过问耕作的安排。山上种什么树，什么时候砍伐；地里种什么粮食，各种多少，都得听地主指挥监督。他在纳租之外，还得向地主服应各种劳役。地主家中遇有冠、婚、葬、祭，科贡选官，以及迁坟造宅，搭桥撑船，升旗竖匾，立碑建坊等等大事，佃仆都要到场服役。至于日常巡更守夜，看家护院，拨路扯草，作乐嚎丧等等，都是佃仆分内差使。“一有使唤，即赴听用”，“永远应付，不得抗拒”。
佃仆没有独立的人格。地主可以把佃仆一家随同土地、房屋出卖给任何人。佃仆可以把自己的儿女当给东家，作为借款之抵押。他没有自由的人身。只能居住在地主给予居住的地方，不能私自迁居。他的儿子，不能过房，不能卖与他姓。他的女儿，在向地主交纳若干银两，得到地主允许以前，不能出嫁。甚至他死了以后，他的妻子只能招赘夫婿来家，不能改嫁外出。总之，妻子儿女都不能自由脱离佃仆家庭。
佃仆对地主的人身隶属和地主对佃仆的人身支配，在法律上表现为严格的封建等级关系。佃仆在法律上和“奴婢”的地位相当，地主则和“家长”的地位相等。顺治年间，安徽的一个佃仆因击杀一个不法地主，被坐以凌迟处死，就是按照奴婢冒犯家长，加等治罪的刑律判处的。
旗地、皇庄上的壮丁和佃仆制下的佃仆，在全国数以亿计的佃农当中，究竟属于少数，这两种制度，在清王朝统治时期，一个处于转化的过程中，一个处于没落的状态。
旗地本来是满族社会由奴隶制向封建制过渡的产物。在清王朝征服全国以后，继续推行这种制度，必然会和汉族地区比较先进的经济状况不相适应而遇到强烈的反抗。大批土地被圈占的农民，失去了原有的生产资料和生活资料，如果不迁徙流亡，便只有留在被圈的土地上，成为旗地上的壮丁，降为与农奴相等的地位。至于原有的过着非人生活的壮丁，更是无时无刻不在盼望脱离旗地，要求解除旗地对他们的束缚。因此，在旗地圈占的过程中，不但土地被圈占的农民进行激烈的反抗，而且旗地上的壮丁，也大批出走逃亡。尽管清王朝设下了许多惨无人道的禁例，逃亡的风暴，仍然席卷整个旗地。顺治中期，“一年之内，逃人至于数万”，造成旗地上劳动力的严重缺乏。与此同时，壮丁中也开始发生分化。一部分条件较好的壮丁，通过改进耕作，扩大副业等方式，增加收入。在上交额租之外，逐渐积累起一定数量的财产。他们也要求解除壮丁的身份。采取的方式，则是典买旗地，“赎身为民”。康熙以后，所谓“奴典旗地”已十分普遍，在畿辅一般旗地中，占有越来越大的比重。
壮丁的逃亡或赎身，动摇了旗地剥削方式的基础。农奴式的耕作，事实上已经无法维持。资佃耕种，收取租息，逐渐取代了原来的“藉家仆资生”；庄头招民佃种，逐渐取代了原来的“签拨壮丁，立庄耕种”。这个过程，在皇庄的庄田中，至十八世纪中期，有显著的发展，而在一般旗地中，则早在十七世纪末和十八世纪初，封建租佃已经占居主导的地位。
至于佃仆制度，在有清一代，也处在没落的过程中。
佃仆制之所以产生，直接生产者之所以沦为佃仆，有的固然是迫于饥寒，有的则是迫于权势而投献投靠。在明末农民起义中，这些迫于饥寒和权势而沦为农奴地位的佃仆，大批地参加了斗争的行列，争取自身的解放。一直到顺治年间，大规模的农民起义受到镇压以后，佃仆的暴动，在有些地区，仍然没有停止。处在这种形势之下，清王朝不得不一度严禁“地方势豪受人投献”之风。顺治十七年（一六六○）和康熙二十年（一六八一），又两次禁止“将佃户随田转卖”。但是前一条例，对解放佃仆，并不发生直接的作用，而后一条例，只是不许将佃仆随田转卖，至未转卖而不随田，则未见禁止。显然，对于佃仆制的废止而言，这是很不彻底的。
雍正五年（一七二七），清廷进一步规定：在佃仆之中，凡是“年代久远，文契无存，不受主家豢养者”，就不再具有佃仆的身份。但是“不受主家豢养”，涵义模糊。因为种主之田，居主之屋，乃至葬主之山，三者居一，都可视为受田主豢养，所以这个法令，徒具空文。一直到嘉庆十四年（一八○