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2005年，鹏润地产获得的土地有：以8。05亿元的价格，通过拍卖收购了丰台区两块公建用地，共35。39万平方米，紧邻总部基地，当时计划投入30亿元兴建成全球高科技体验中心；另外，还有西坝河长途汽车保养厂一块土地的一级开发权，黄光裕欲将此建成金尊大厦项目。但至今，这一土地仍未转入二级开发，即鹏润地产并未实际获得该地块的使用权。
黄光裕真正在全国大规模囤地是在2007年。原因之一，是想完成其注资上市的计划，鹏润地产的注册资本也由2亿元迅速扩大至20亿元；原因之二，是因为又受到了巨大刺激——当年，26岁名不见经传的杨惠妍，凭借碧桂园高达5400万平方米的土地储备（截至2007年底）夺走了中国首富的桂冠。而当时排名第4位的黄光裕，个人财富是450亿元人民币，差不多是新任首富杨惠妍个人财富1300亿元人民币的零头，这无疑给了黄光裕更大的刺激。因为他在十几年之前就跳入房地产业，却一直发展不太顺利，更可惜的是没有像杨惠妍一样抓住2007年股市和房市绝佳的致富机会。
综合《财经》杂志和《中国企业家》杂志的统计，黄光裕此段时间的“圈地运动”主要有：2007年9月，鹏润地产公开表示，欲洽购天津河北区金钟河大街两侧地块，预计投资80亿元，但此后未见行动；同月，鹏润地产表示将参与竞拍上海长风地块，并有意将之建为国美电器与鹏润地产的华东总部，依然未果；9月底，鹏润地产在北京崔各庄获得一块农业集体土地的一级开发权，同时还在北京通州宋庄取得一块农村集体土地的一级开发权，不过这两块土地均未转入实质性开发；2007年10月，鹏润地产以6亿元拍得北京市铁路文体活动中心一块土地；同年10月，再次通过协议转让的方式获得北京昌平文教器材厂一块土地，但至今未完成土地使用权的过户；2007年11月，鹏润地产参加了江苏省无锡电瓶车厂项目地块的竞标，以5。85亿元获得该土地开发经营权，这是鹏润地产近两年间正式取得的第一块土地；2008年1月，鹏润地产以8。45亿元竞得重庆渝中区解放碑一块土地，欲建国泰广场项目；2008年2月，鹏润地产又以25。55亿元的价格获得天津华明镇一块43。3万平方米的土地，楼面价格约合5000多元/平方米；2008年3月，鹏润地产获得北京市通州区张家湾一块农村集体土地的一级开发权……到2008年，鹏润地产的开发面积储备已达到了一亿多平方米，一举超过了碧桂园。
而在这些土地储备中，有10052。38万平方米土地是一级开发，仅有52。56万平方米属于二级开发。其中，北京昌平、无锡、重庆和天津四个项目是在公开市场中通过“招拍挂”取得的，可直接用于开发，但据《财经》杂志记者了解，这四块土地均未付清土地出让金，黄光裕甚至想退还天津那块价格明显偏高的土地。
2007年，黄光裕还和国际大投行贝尔斯登联合组建5亿美元的零售业投资基金，以及与新加坡太平星集团成立总额达8亿美元投资房地产业的私募基金，但后来没有什么大的动静。据《环球企业家》杂志的调查，问题卡在了限外政策上。国家外汇管理局管理检查司司长许满钢遭查，正是因为黄光裕筹集资金的进入审批而牵扯其中。
黄光裕成立了这么多房地产公司、圈了这么多土地，有一种“撒网捕鱼”的味道：“他们谁找到了土地谁就到我这里来批。”因为拥有足够的土地储备才有资格上市，黄光裕当时并没有想好以哪个“儿子”为主体重组地产业务，搭建上市平台。由于A股IPO大门被关闭，2006年下半年黄光裕放弃直接上市，选择以中关村作为“壳”公司，打算沿袭国美电器“自买自卖”的道路上市。但黄光裕在国美电器借壳上市的经验，并没有被成功地复制到他的房地产上。
第33节：第五章 狼吞虎咽（3）
段永基“请君入瓮”，黄光裕在“烂泥潭”越陷越深
自从妹夫张志铭离开国美后，黄光裕亲自出马担任总经理一职。2006年7月收购永乐之后，极富行业眼光和经验的陈晓答应出任合并后集团的CEO，自然让黄光裕万分满意，他终于可以腾出手来去做他真正想做、却一直未做成的事情了——那就是房地产业务上市。
2006年7月23日，也就是国美准备召开关于永乐并购案新闻发布会的前一天，黄光裕却突然“人间蒸发”了，所有的媒体都找不到他。后据国美发言人何阳青透露才得知，在这个节骨眼上，黄光裕跑到广东去做“好人好事”了——他向一个叫“潮汕星河奖基金会”捐助了500万元，用于支持和鼓励品学兼优的“星河奖”获得者，同时帮助更多的贫困学生完成学业。
据当地一家报纸报道，与黄光裕同行的有一位叫许钟民的潮汕老乡。细心的人会发现，就在3天之后的7月27日，北京中关村科技发展（控股）股份有限公司发布公告：北京住总集团将其持有的中关村法人股2。7亿股（占总股本的40。01％），分别转让给鹏泰投资、粤文音像及海源控股，其中鹏泰投资受让比例从原15％增加到现27。51％，粤文音像新受让7。5％，海源控股受让从原25％缩减到现在的5％，此前的相关转让协议终止。
据资料介绍，粤文音像成立于2003年，是一家生产、销售音像制品的民营企业。收购报告书称，此次受让股份三方并非一致行动人，但资料显示该公司与段氏海源控股关系密切——该公司实际控制人许钟灿与持有海源控股30％的许钟民为兄弟。此前许钟民承诺将转让手中30％的股份予段永基。因此，许钟民在股份转让后与中关村没有任何直接或间接的股权关系。但粤文音像称，将推荐许钟民为重组后的中关村董事候选人，如获通过，受让各方将推举许钟民为重组后公司的董事长。
许钟民此前一直活跃在文化投资领域，颇有建树，曾创建了国内最大的民营唱片公司——京文唱片，另外还是京城餐饮连锁企业“潮好味”的老板。2002年与资本市场活跃人士吴征共同重组阳光卫视，并出任执行董事。正是通过吴征、杨澜夫妇，许钟民与中关村原副董事长段永基开始有了生意上的接触。
据了解，许钟民结交甚广，各方对其评价一直都不错。早年在商海取得成功后，心生退出商界之意，已经在加拿大安居。但2006年前后，在段永基力邀之下，许钟民进入中关村帮助解决CDMA问题。
其实早在2004年，段永基就曾提议和许钟民联手收购中关村，而受潮汕老乡黄光裕在香港成功借壳上市的刺激，这提议也让许钟民动了心。到2005年，段永基和许钟民的收购联盟开始加快行动，当年3月，两人联手成立BVI公司——海源控股，许钟民全资持有的信成控股和段永基全资持有的宝祥控股各持有海源控股30％和70％的股权，双方各自拿出3500万港元和1亿港元以供海源控股收购中关村的股权。2005年12月7日，海源控股协议收购中关村原大股东北京住总集团25。01％的股权，作价1。3亿元。
因为CDMA担保问题涉及各方，利益无法平衡，许钟民虽一直在与各方积极谈判斡旋，但未能突破僵局。而在此时，许钟民想到了自己的好友和同乡黄光裕。此时的黄光裕，在家电连锁零售业纵横驰骋，先是实现了国美电器的借壳上市，后又陆续收购了永乐等诸多同行，一时风光无限。既有钱，又有上市经验，更有野心和想象力的黄光裕，加上好友和同乡的深厚关系，自然成为许钟民极力拉拢的最佳商业伙伴。于是在一次平常的聚会中，许钟民向黄光裕发出了加盟邀请，而段永基后来也对黄光裕的加入表示欢迎。在许钟民的极力鼓动下，黄光裕于2006年8月最终入主中关村。黄、许两人联手控盘中关村，当时给外界无限的想象。
其实刚开始黄光裕对中关村并不热衷，因为他对于中关村的复杂状况早有耳闻，对段永基也一直十分警惕，甚至担心进入中关村有请君入瓮的意味。据《证券市场周刊》透露，当时段永基为了挽留黄光裕，曾替他们算过一笔账，大致的意思是公司如果能够将其中几块资产扣除，剩余的资产质量甚佳。虽然中关村看似千疮百孔、负担很重，但壳价值和品牌效应对急于把自己房地产项目包装上市的黄光裕来说，还是很有吸引力的。最后，黄光裕选择了赌一把。
第34节：第五章 狼吞虎咽（4）
还有一种说法，认为黄光裕同时觊觎着中关村所蕴藏的丰富的人脉资源。但让黄光裕始料不及的是，他后来会深陷其中难以自拔，一生的命运或许会因此而发生转折。
麻烦接踵而至。《证券市场周刊》在《三个人的中关村》一文中透露了一个细节：中关村在武汉参股了一个王家墩项目。起初，段永基告诉黄光裕、许钟民，中关村在该项目持有20％的股权，而事实上，武汉项目的其他股东已经在此前进行了一次增资，中关村所占股份比例被稀释到8％。不仅如此，这些股权也并非公司所有，其中一部分为公司代武汉王家墩大股东泛海集团持有。这让黄光裕等人很不爽。
更重要的是，段永基早前尽快解决CDMA问题的承诺，也迟迟不见兑现。黄光裕深入了解中关村之后，才发现“窟窿”远比想象的要严重得多。在2005年因中关村巨额担保和亏损而受到中国证监会点名的段永基，将问题重重的中关村“踢”给了黄光裕——中关村彼时涉及金额达33。9亿元的CDMA担保风险和中国银行5。9亿元的逾期贷款。2007年9月，中关村33亿元CDMA债务纠纷爆发，广东粤财上门来逼债。
那段时间，许钟民连续一周在医院打点滴。而作为第一大股东，黄光裕必须承担起偿还中关村巨额债务的责任，这与黄光裕当初进驻中关村时的初衷显然不符。陷入一团乱麻之中的黄光裕萌生退意。
《华夏时报》一篇文章如此评论：“黄光裕骨子里是个很讲义气的人，为朋友两肋插刀。而这个朋友是许钟民，其身份是中关村科技的董事长，黄光裕的广东潮汕的同村伙伴，两人一起在北京打拼多年，关系非同一般。显然，在中关村一役上，｜奇＋_＋书*_*网｜段永基抓住了黄光裕的命门，顺利出局，留下一个烂摊子。”
于是，黄光裕派驻到中关村的管理团队开始撤出，同时，他开始打算通过别的途径实现地产业务借壳上市。但或许经不起老乡许钟民的恳求，黄光裕抹不开许钟民的面子——和当年H股借壳是在香港“壳王”詹培忠的帮助下类似，黄光裕在国美A股借道也得到了许钟民的帮助；另据《财经》杂志称，2006年黄俊钦、黄光裕兄弟遭遇调查门危机，神通广大的许钟民也出力甚多。加之黄光裕已经深陷其中，当时已经陆续投入了4亿元，远较许钟民、段永基在中关村投入的3900万元和2600万元要多，黄光裕最终只能和许钟民共进退。
黄光裕决定放手一搏。通过收购中关村科技的资产，承租物业，或授予建筑业务等方式，累计为中关村提供了超过9亿元的资金支持。而在许钟民和黄光裕的努力下，中关村33亿元的CDMA债务解决看到了曙光。而此时，掌控中关村科技达8年之久的段永基，已经金盆洗手、全身而退，准备远赴非洲探矿淘金去了。
2007年12月31日，中关村通过清算债