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一项租赁是否属于融资租赁，不在于租约的形式，而在于交易的实质。如在一项租赁中，与资产所有权有关的全部风险和实质上已经转移，就应归入融资租赁。融资租赁的租约除下列特殊情况外，一般是不可取消的；发生某些极为偶然的意外事件；经出租人同意；如果承租人与出租人就同一资产或同样的资产订立新的租约；承租人支付一笔足够大的数额，其数额在租约开始时就可以使人合理地肯定租约会继续下去。这种不可取消的租约保证出租人回收其资本并另加一笔投资收益。而经营性租赁允许承租人在租约到期之前按一定条件（如提前通知出租方并给予一定赔偿）取消租赁合约。
《办法》第39条规定了融资租赁的条件。与财务会计的有关规定比较，《办法》的规定较为简单和原则。符合下列条件之一时，通常认为是融资租赁：
1，在租赁期满时，资产的所有权由出租方转让给承租方；
2，租赁期为资产使用年限的大部分（75％或以上）；
3，租赁期内最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产公允价值；租赁开始日租赁付款额的现值不小于租赁资产的公允值，资产的所有权可以转移也可以不转移。
《办法》未将廉价购买选择列作判定融资租赁的条件之一，主要是考虑“廉价“与否较难判断。
《办法》所称租赁开始日，是指租赁协议的日期或各方对所称租赁开始日，是指租赁协议的日期或各方对租约主要条款承提义务的日期中较早的一个。
《办法》所称租赁期，是指承租人签约承租资产的不可撤销租约的时期。
如果承租人有权选择继续租赁该项资产，而且在租赁开始日，就可以相当肯定承租人将会行使这种选择权，那么不论是否继续支付租金，续租期也应算是租赁期。
《办法》所称租赁最低付款额，是指在租赁期内，出租人要求承租人支付的各种付款，加上由承租人（或与承租人有关的一方）担保的租赁资产余值。如果承租人有购买资产的选择权，所订价格预计又充分低于行使选择权时的公允价值，因而在租赁开始日就相当肯定将会行使这种选择权，则租赁付款额中应包括为此所需另外支付的金额，而不再包括承租人（或与承租人有关的一方）担保的租赁资产余值。租赁最低付款额不包括自由人支付，但仍可由他收回的劳务成本和税金。租赁资产余值是指在租赁开始日预计的、资产在租赁期末的可变现金额。
租赁的会计和税务处理租赁的会计核算涉及承租方和出租方两个方面。有关承租方会计核算主要体现在各行业会计制度有关融资租入固定资产的规定中，有关出租方的会计核算主要在《金融企业会计制度》中。有关租赁的具体会计准则，目前财政部正在研究起草中。
1，融资租赁情况下承租方的会计处理和税务处理：
会计处理（具体准则草案的设想） 税务处理
（1）在租赁开始日，应按租入资产的租赁付款额确定 税收上也要求按租赁最低固定资产和相应的长期负债可付款额确定租入资产的折旧成本
（2）企业融资租赁租入固定资产应按本企业购置的固定资产按同样的方法实行折旧 税法没有特殊规定
（3）企业发生的租金应冲减长期负债 税法规定融资租赁租金不得扣除
（4）租赁期满，租入固定资产的付款额中，应在支付最后一次租金时，反映资产所有权转移，但不得调整固定资产成本；租入固定资产的廉价购买价格没有包括在租赁付款之内，应在购入固定资产时，将购置成本加计入有关固定资产价值中；续租该固定资产的，应按重
新租入固定资产进行处理。 税法没有特殊规定
出租人在融资租赁情况下的会计处理，主要涉及长期债权的确认，租赁开始时直接费用的处理、租赁收益的确认等。现行会计制度与具体会计准则相比，主要差别在于租赁收益的确认。
租赁期内对租赁收益在租赁期内的分配，我国租赁公司现行做法主要采用“等差基数法“，即按一个递减的分数乘以租赁开始时确认的未实现租赁收益来确认各期的租赁收益，这个分数为租赁年限之和，分子为剩余的租赁年限。假设租赁年限为5年，则各年适用的分数为5／15，4／15，3／15，2／15，1／15。
在国际会计准则中，确认各期租赁收益的方法主要有两种：一是“净投资法“，二是“净现金投资法“。
采用“净投资法“时，企业应根据各期与某项租赁有关的未收回租赁投资净额所带来的稳定收益的情况来确认租赁收益，其目的是使得租赁各期能够获得稳定的投资回报率。具体做法是，按照各期租赁投资净额的余额和租赁内含利率来计算确认各期的租赁收益。
采用“净现金投资法“时，企业应根据各期与某项租赁有关的未收回租赁净现金投资所带来的稳定收益的情况来确认租赁收益。由于这种方法确认租赁收益的计算依据是企业与某项租赁业务有关的现金净流出额，因此，它主要适用于预期从租赁业务中获得所得税减免等优惠、从而减少现金流出企业。
企业可以选择将融资租赁处理成“分期收款销售资产“，也可以选择按上述方法，分期确认租赁收益。
我国现行会计制度规定，融资租入固定资产应按协议确定的设备价款（即资产的公允价值）记账；现行企业所得税条例规定，按照租赁协议或合同确定的价款加上运输费、途中保险费、安装调试费以及投入使用前发生的利息支出和汇兑损益后的价值确定；而国际会计准则和外国会计实务一般规定按照资产的公允价值与租赁付款额的现值二者孰低的金额确定。鉴于我国会计实务和企业管理实践中考虑折现因素的情况还不多见，为便于操作，企业直接以租赁期间租赁付款额之和或租赁协议确定的设备价值加上租入固定资产发生的运输费、途中保险费、安装调试费等二者之中较低者作为租入固定资产的成本在税收上都是可以接受的。
此外，企业融资租赁租入固定资产发生的改良支出，应按改良支出减改良过程中发生的变价收入后的差额计入固定资产的成本。租入固定资产发生的修理支出可以直接扣除。
2，融资租赁情况下出租方的会计处理和税务处理：
会计处理与税务处理
（1）企业在融资租赁开始日，应按租赁投资总额或租赁投资净额计作长期债权。在采用前者时还应同时反映未实现租赁收益。 企业所得税条例第54条明确允许企业采取分期收款销售方式的，可以按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现
（2）企业在租赁开始之前发生的手续费、律师费、可计入当期损益，也可在租赁期内摊销 税法没有特殊规定
（3）应按租赁投资净额的余额和租赁内含利率计算各租赁收益 税法在按分期收款销售确认收入的同时，可比相应费用并据以计算收益。出租方租赁期满可收入的资产余值应确认为收入，或冲减成本
注：租赁投资总额是指融资租赁中租赁付款额和未经担保资产余值之和。其中，未经担保的资产余值指，租赁资产余值中无担保的部分。未实现租赁收益，指租赁中出租人应收的租赁收益额。租赁投资净额是指租赁投资总额减未实现租赁收益的差额。租赁内含利率，是指租赁开始日，出租人将租赁投资总额折算成现值所使用的贴现率。
3，经营租赁情况下会计处理和税务处理。承租人经营租赁的会计和税务处理较为简单。
主要是对支付的租金和发生的由承租方负担的维护修理费用等的处理。国际会计准则、我国会计制度和现行税法规定基本相同。企业以经营租赁方式租入的资产，不属于本企业的资产；对支付的租金，《办法》第38条规定，只要符合独立企业交易原则，租金可以根据受益时间均匀扣除；应由承租方承担的租入资产的修理支出，在实际发生时可据实扣除；符合固定资产改良支出条件的，因经营租入资产产权不属于承租方所有，按《办法》第31条的规定，改良支出无法计入租赁资产价值，只能不短于5年的期间均匀摊期限或改良工程耐用期限两者孰短的期间内平均摊销。
出租方经营租赁的会计和税务处理也不复杂。因为经营租赁租出资产的所有权仍归出租方。租出资产应视为本企业自有自用资产进行会计和税务处理。属于固定资产的，应计提折旧并在税前扣除。应计租金应按权责发生制按直线法确认租金收入。经营租赁出租方发生的与租赁有关的直接费用可在发生当期直接扣除。
总结起来，税法规定租入固定资产视同购置固定资产处理，承租方不得扣除租金支出，只能对租入固定资产按《办法》规定进行折旧。主要是因为，一般情况下，租赁期比资产的经济使用寿命要短，而融资租赁本质上与分期收款销售非常相似。如果不这样规定，企业可以以融资租赁方式取代购置固定资产，而直接扣除租金，取得实际上相当于“加速折旧“的好处。特别是对《办法》规定折旧年限为20年的房屋、建筑物和运输工具的机器设备，企业完全可以15年和7年左右的租赁期限以融资租赁方式代替购置固定资产，如果税法允许融资租赁承租方扣除支付的租金，而不是采取折旧费用扣除的办法，加速折旧的效应是显而易见的。从公平的角度讲，税收政策既不能阻碍有合理经营需要的租赁业务的发展，又要防止纳税人利用租赁与购置资产的不同税收处理方式达到避税的目的。因此，企业必须严格按照《办法》第39条规定的条件区分经营性租赁和资本性租赁，对经营性租赁不允许承租方扣除折旧，只能扣除实际支付的租金；对融资租赁，承租方必须按自有自用的固定资产进行折旧，不得扣除租金。如果企业将实质为融资租赁的合同按经营租赁进行处理，承租方尚未申报扣除租金的，应该重新调整按融资租赁方式进行税务处理；承租方已经申报租金的，应将每一纳税年度申报扣除的租金额大于可提折旧额的部分调整增加应纳税所得。
需要注意的是土地和房屋建筑物的租赁。因为土地通常没有确定的使用年限，而且我国城镇土地所有权一般归属国家所有，不能转让所有权。对租赁房屋建筑物，如果使用年限远远超过租赁期限，且租赁协议规定租金要经常按市价调整，可将这类房屋建筑物的租赁合同归为经营租赁。
九、其他扣除项目
广告费用
广告费用是企业为销售商品或提供劳务而进行的宣传推销费用。企业会计上将其直接计入发生当期的销售费用中。由于企业发生的广告费用绝对数额或相对数都可能较大，而且企业长期的广告宣传可能为企业带来品牌效应，甚至形成著名商标。这样的品牌、商标甚至商誉会使企业终生受益，而不是仅仅对某一个或几个经营年度发生作用。因此，《办法》第40条规定，企业每一纳税年度可扣除的广告费用支出限制在销售（营业）收入的2％以内，超过部分可以无限期向以后纳税年度结转。这实�